Tussenpersonen.

Wat me is opgevallen, is niet alleen de prijs waartegen de gemeente Enkhuizen haar grond verkoopt, maar ook het type tussenpersonen dat ze daarbij gebruikt.

Zowel bij de ontwikkeling van de Oksel als het REZ was het streven er op gericht om de rechten en plichten onder te brengen in een aparte rechtspersoon (BV) om vervolgens die BV (en de daar in besloten rechten en plichten) te verkopen aan een “‘echte” ontwikkelaar.

Er zullen redenen zijn waarom de gemeente van deze tussenstap gebruik wil maken, alleen heeft niemand me de redenen voor die tussenstap kunnen uitleggen.

Bij het project Oksel werd de grond voor een habbekrats verkocht aan Krabberzand BV. Aandelen van die BV waren (naar verluid in) handen van welgestelde inwoners van Enkhuizen. De bedoeling was, dat de BV een plan zou laten maken voor een Welness center en/of appartementen hotel.

Om vervolgens de BV (als eigenaar van het plan en de grond) te verkopen aan een investeerder. Dit alles vanuit de overtuiging, dat alleen particulier initiatief in staat was Enkhuizen op te stuwen in de vaart der volkeren en dat de rol van de gemeente beperkt moest blijven tot het voor een habbekrats verkopen van de benodigde grond.

Strak plan, dat helaas niet heeft gewerkt, omdat Krabberszand BV er nooit in is geslaagd  om een investeerder te vinden.

Een soortgelijke werkwijze werd gevolgd voor het REZ. De voor het plan benodigde grond werd voor een habbekrats verkocht aan Orez BV. Wederzijdse verplichtingen werden vastgelegd in overeenkomst tussen gemeente en Orez BV. Het wachten was nu op een koper van de BV.

Wat de eigenaren van Krabberszand BV niet was gelukt, lukte de eigenaren van Orez BV wel, ze wisten plan en grond te verkopen aan een investeerder/exploitant. Droomparken.

Tegen welke prijs is natuurlijk niet bekend, maar we kunnen een schatting maken. Reeds gemaakte ontwikkelingskosten plus een bescheiden winst voor de eigenaars van Orez.

Als de eigenaars genoegen nemen met een half miljoen de man en de reeds gemaakte en nog te maken kosten 2 miljoen zijn, dan bedraagt de investering voor Droomparken zo’n 4 miljoen euro.

Prima investering natuurlijk. Het plan en de daarbij behorende grond geeft uitzicht op zo’n 20 miljoen omzet alleen aan grondverkoop. (200 kavels voor € 100.000,- per stuk). Daar en boven de winst op de verkoop van 200 recreatiewoningen en de toekomstige huuropbrengsten.

Jammer, dat het door Droomparken aangekochte plan niet kon worden uitgevoerd, maar tegenover de lagere opbrengst uit de verkoop van kavels, staan ook geringere kosten voor het bouwrijp maken van die kavels. Zodat het verlies aan opbrengst binnen de perken blijft.

Dingen worden pas problematisch als er, vanwege de eisen van de provincie, genoegen moet worden genomen met 100 in plaats van de 200 kavels, die je met de gemeente bent overeengekomen.

De klemmende vraag wordt dan, als de gemeente niet in staat is het aantal kavels te leveren dat ze met Orez is overeengekomen, hoe kan je (als gemeente) dan van Orez verlangen dat zij haar belofte om een strand aan te leggen, wel zal nakomen.

Bovendien welk machtsmiddel kun je als gemeente gebruiken t.o.v. een B.V. met een eigen vermogen van € 200,- en een schuld van minimaal een paar miljoen.

Kortom, waarom doet de gemeente, wanneer ze van plan is om grond te verkopen, liever zaken met een tussenpersoon, dan met de toekomstige eigenaar van de grond?

In ieder geval niet om een betere verkoopprijs te krijgen. Zowel bij de Oksel als het REZ bleef de grondprijs ver beneden verwachting. Dus wat is de reden?

Het is een vraag die de toezichthouder (gemeenteraad) zou moeten stellen, maar die neemt dinsdag een verordening aan, die het niet alleen moeilijk maakt om de vraag te stellen, maar het vrijwel onmogelijk maakt om de juistheid van het gegeven antwoord (met behulp van documenten) te controleren.

Hamerstukken

olierook 2
Vette pech

Vette pech noemt wethouder Olierook het feit dat (tot driemaal toe) de ambtenaar (belast met de ondersteuning van de WMO raad) de organisatie heeft verlaten voordat hij/zij die werkzaamheden ter hand kon nemen.

Zou dat bij elke andere werkgever zijn gebeurd, dat zou de SP allang een werkgroep hebben gestart met als oogmerk een zwartboek te produceren waarin het personeelsbeleid van die organisatie aan de kaak zou worden gesteld. In dit geval doet men er het zwijgen toe.

Immers, nummer vier is inmiddels aangenomen en wellicht blijft die langer dan een paar maanden.

Een verklaring voor dit opeenvolgende vertrek kon Olierook niet geven. Hij is namelijk niet verantwoordelijk voor de organisatie. Dat is burgemeester Baas en die weet gewoonlijk alleen maar te melden dat alles op rolletjes loopt.

Misschien moet Baas eens kijken op de vernieuwde website van Nieuw Enkhuizen. Daar vertelt raadslid de Jong het verhaal van een burger die zonnepanelen op zijn dak wil installeren.

De gemeente weigert toestemming te geven, wat de betreffende burger merkwaardig vindt, omdat 20 meter verder in de straat iemand wel toestemming heeft gekregen. Bovendien realiseert Welwonen verderop in de straat een nieuwbouw project waarbij (U raadt het al) de daken worden voorzien van zonnepanelen.

Deze kwestie is in de deskundige handen van Michel de Jong dus ik wil me er verder niet mee bemoeien, maar om Baas op zijn woord te blijven geloven (over die soepel werkende organisatie) vind ik (eerlijk gezegd) net iets teveel gevraagd.

Het valt me trouwens ook op, dat Olierook nog geen uitsluitsel heeft gegeven over de bemiddelingspoging tussen de gemeente en de stichting Drommedaris over de betaling van een elektra-rekening aan de aannemer die de Drommedaris verbouwde.

Voor wie niet meer weet hoe dat ook al weer zat. Olierook wilde de aannemer wel betalen en vroeg daarom om een krediet van € 100.000,- aan de raad.

Die heeft hem dat krediet geweigerd, zodat (in theorie) de aannemer niet kon worden betaald voordat het geschil met de stichting Drommedaris was opgelost.

Olierook dacht daar een paar maanden voor nodig te hebben, maar we zijn inmiddels een jaar verder. Om druk op de ketel te zetten besloten SP en NE destijds om de nieuwjaarsreceptie te boycotten, maar klaarblijkelijk heeft dat ook geen effect gehad want de kwestie is nog steeds niet opgelost. Althans zo lijkt het.

Volgens mij is die aannemer allang betaald, wat er formeel op zou neerkomen dat de wethouder een motie van de raad niet heeft uitgevoerd.

Normaal gesproken is dat een ernstig vergrijp, maar de ervaring leert dat de meerderheid van de raad daar niet zo zwaar aan tilt. Het streven is om de zaken toch vooral “gezellig” te houden en mekaar niet lastig te vallen met zaken van principiële aard.

De gebruikelijke gang van zaken is om zo’n vergrijp te melden in een raadsvergadering met “zware” agendapunten, zodat niemand er verder aandacht aan besteedt.

kok-1
Hamerstuk

Hetzelfde geldt trouwens ook voor dossier Oksel.

Ook daarin zijn raadsbesluiten genegeerd, maar het archief is via het raadsinformatiesysteem niet langer bereikbaar en de meeste zittende raadsleden hebben geen flauw benul waar het over gaat.

Wethouder Kok is inmiddels al weer bijna een jaar bezig met iets wat hij bestuurlijk overleg noemt.

De uitkomst is natuurlijk allang bekend, het wachten is op een raadsagenda die zo overladen is dat niemand er aandacht aan zal schenken en het als hamerstuk kan worden afgedaan.

Belangen afwegen.

okselZiedaar, er is weer een informatieve raadsbrief over het project Oksel. Werd het project in juni 2014 voor de allerlaatste keer uitstel gegund. In deze raadsbrief laat men weten dat dit voor de aller, allerlaatste keer gebeurd.

Project Oksel hoort wat mij betreft dan ook (naast SMC en REZ) thuis in de top drie van de EOGG’s. Waarbij EOGG staat voor Enkhuizer Onroerend Goed Gegoochel.

Volgens de raadsbrief heeft het bestuurlijk overleg tussen de gemeente en Ontwikkelings Maatschappij Krabberszand BV zich sinds half augustus geïntensiveerd. Over inhoudelijke zaken kunnen helaas nog geen mededelingen worden gedaan.

Binnenkort zal (na afweging van alle belangen) een definitief besluit worden genomen. De vraag is natuurlijk welke belangen er dienen te worden afgewogen.

Ontwikkelings Maatschappij Krabberszand BV is de tamelijk ambitieuze naam voor een beleggings-BV.

Wie de aandeelhouders zijn is niet bekend, maar zouden (gezien haar voorgeschiedenis) best wel eens kunnen bestaan uit een aantal welvarende Enkhuizers. Bestuurder is/was een bekende Enkhuizer oud ondernemer en miljonair.

Als beleggings-BV kocht Krabberszand  in 2001 een stukje grond van de gemeente. Liet vervolgens door een derde een plan  ontwikkelen met als oogmerk, plan en grond met redelijke winst door te verkopen aan een investeerder.

Bij de aankoop van de grond moet iets zijn mis gegaan. In een kanttekening van 7 augustus 2009 maakt ik daarvan melding.

Volgens een raadsvoorstel van 3 juli 2001 zou de grond voor FL 270.00,- worden verkocht. Die verkoop gaat echter niet door en vier maanden later ligt er een voorstel om de grond voor FL 1.178.984,- te verkopen. Dus viermaal het oorspronkelijke aanbod van de gemeente.

Hoewel de grond dus reeds in 2001 is verkocht werd tevens bepaald dat betaling ervoor pas zou plaatsvinden nadat de grond in juridische zin zou zijn overgedragen. Tot het moment waarop dat zou gebeuren zou de oorspronkelijke grondprijs jaarlijks met 6 % worden worden verhoogd. Althans volgens het raadsvoorstel.

Dat wil zeggen dat als de grond juridisch nog niet is over gedragen de oorspronkelijk grondprijs in theorie (bij een overdracht in 2016)  met een factor 2.4 zou moeten worden verhoogd.

Uit de jaarstukken die ik in 2009 opvroeg bleek niet dat de grond al was overgedragen. Het lijkt me onwaarschijnlijk dat dit inmiddels wel zou zijn gebeurd. De vermogenspositie van Krabberszand was toen zodanig dat ze de grond alleen kon kopen als ze (back to back) een koper had voor plan en grond.

Daarom zeg ik in theorie, want de gemeente stelt dat zij haar grondpositie rond de Oksel inmiddels heeft afgewikkeld. Hetgeen (naar ik aanneem) betekent, dat zij de grondverkoop tegen een voorlopige prijs in haar boeken heeft opgenomen.

De consequentie daarvan is dan weer dat als de juridisch overdracht uiteindelijk toch niet plaatsvind (en ik acht de kans daarop vrij groot tenzij men daar een tijdelijke AZC zou willen vestigen) de gemeente er niet aan zal ontkomen om de reeds geboekte verkoop van grond nietig te verklaren en een verlies te boeken op haar grondpositie in de Oksel.

Enfin, hiermee heeft U een beetje een indruk welke belangen er (tijdens het bestuurlijk overleg) allemaal moeten worden afgewogen. Ik wacht (net als de gemeenteraad waarschijnlijk) met spanning af welk besluit het college zal nemen.