Van wanten weten.

enkhuizerzand
5 jaar braak liggen

Aanvankelijk wilde de gemeente het voor de gemeenteraad nog geheim houden wie het REZ uit het slop zou kunnen trekken, maar dat voelde nogal ongemakkelijk, dus nu mag iedereen het weten.

Het blijkt dus Peter Tuin Holding te zijn, gevestigd in ‘t Zand.

Deze houdstermaatschappij blijkt eigenaar te zijn van een zevental bedrijven. Waaronder een bouwbedrijf, kegelcentrum en een appartementencomplex (aangekocht uit de faillissementsboedel van een ander bouwbedrijf).

Prima natuurlijk, maar het is me niet meteen duidelijk waarom je dit bedrijf nu de aanleg van een strand of een camping zou moeten toevertrouwen.

Voor dat soort werken zijn er weer andere specialistische bedrijven die door de holding zullen worden ingehuurd. Dat doen ze met liefde (schat ik zo in), waarna ze hun offerte (met een toeslag van pakweg 10 %) doorschuiven naar de gemeente.

Camping en strand moeten aangelegd worden voordat er kan worden begonnen met de bouw van het vakantiepark, dus die kosten moeten worden voorgefinancierd door de holding.

Dat zal (op basis van een waterdichte contractuele verplichting van de gemeente), misschien geen probleem opleveren, maar ook dat zal automatisch leiden tot hogere kosten. Bedrijven kunnen failliet gaan, overheden niet, daarom zullen de kosten van een lening door de overheid altijd lager zijn dan de kosten die een bedrijf maakt voor dezelfde lening.

Het argument dat de gemeente minder risico loopt als ze de voorfinanciering laat uitvoeren door een commercieel bedrijf slaat dus als een tang op een varken. Banken zullen een dergelijke voorfinanciering alleen maar verstrekken als daar tegenover een door de overheid gegeven garantie ten opzichte van dat bedrijf bestaat.

Daarbij komt dat bedrijven hun eigen beschermingsmethode hanteren als het gaat om risico’s te beperken. Ze richten gewoon een werkmaatschappij op die failliet kan gaan zonder dat het voortbestaan van de holding daardoor in gevaar komt.

Dat zal ook hier gebeuren, zoals het ook bij het SMC is gebeurd.

In het spraakgebruik is de SMC overeenkomst afgesloten met de Nijs, een vooraanstaand bouwbedrijf in Noord-Holland.

In werkelijkheid is de overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de Nijs Care BV. Een afzonderlijke BV met een negatief eigen vermogen.

Wint de gemeente haar claim t.o.v de Nijs Care, dan zal blijken dat die BV niet over de middelen beschikt om te betalen. Wint de Nijs Care daarentegen, dan is er voor de gemeente geen ontkomen aan. Dus mediation is de enige manier voor de gemeente om haar eigen hachje nog enigszins te redden.

Dus waarom staat de gemeente te springen om een overeenkomst te sluiten met een nog op te richten Peter Tuin Hupeldepup BV, die voor haar een strand en camping zal gaan aanleggen? Waarom verstrekt zij een dergelijke opdracht niet zelf aan aannemers die daarin gespecialiseerd zijn?

En als ze meent dat zelf niet te kunnen, op grond waarvan meent ze dan wel in staat te zijn om te beoordelen dat Peter Tuin het wel kan?

Het is niet meer dan het aloude liedje. Men laat zich graag vorstelijk belonen voor het dragen van verantwoordelijkheid, maar op het zelfde moment is men alleen maar bezig met het proberen die verantwoordelijkheid in de schoenen van anderen te schuiven.

Peter Tuin is niet meer dan een tussenpersoon. Voor zover ik kan nagaan bestaat er bij hem geen enkele intentie de exploitatie van het vakantiepark voor zijn rekening te nemen. Hij moet dus op zoek naar een exploitant. Ik ken er maar 1, maar Peter Tuin kent er ongetwijfeld meer.

Exploitanten hebben geen enkele belangstelling voor de opvattingen van een beeldend kunstenaar, beveiligingsbeambte of een verpleegkundige (ik noem maar even een paar beroepsgroepen die in de raad vertegenwoordigd zijn) t.a.v. het project.

Voor exploitanten geldt slechts het rendement dat men over de investering kan behalen. Het rendement wordt bepaalt door de te verwachten huuropbrengst af te zetten tegen de stichtingskosten.

Niet onbelangrijk deel van de stichtingskosten zijn de grondkosten. Voor dat je als gemeente ook maar ergens aan begint zou je moeten weten welke grondprijzen exploitanten acceptabel vinden.

De gemeente blijft dat hardnekkig over het hoofd zien of (misschien nog wel erger) laat de raad daarover in het ongewisse. Maar het allerergste is natuurlijk dat de raad zich dat zelf niet realiseert, maar druk doende is met luchtfietsen.

Zolang er geen tekort is aan grond waarop je een vakantiepark kunt bouwen, maakt het voor exploitanten weinig uit of ze hun rendement behalen in Zeeland, Noord-Holland, Gelderland, Friesland of het Teutoburgerwoud.

De concurrentie op de bouwkosten is dusdanig dat er relatief weinig op valt te verdienen. Geld verdien je pas als je de grondprijs omlaag kunt praten.

Als exploitanten een maximum van € 40,- m2 hanteren en Peter Tuin Hupeldepup BV (of de Poort van Enkhuizen BV) de gemeente er van weten te overtuigen dat € 20,- m2 het maximaal haalbare is, dan ontstaat er een “speelruimte” van 2 miljoen die het voor beiden aantrekkelijk maakt zich als “ontwikkelaar” op te werpen.

Die speelruimte blijft hetzelfde als de gemeente de grond gratis weggeeft in ruil voor diensten (zoals de aanleg van een camping of een strand) ter waarde van 2 miljoen.

Dit alles overziende blijft de vraag waar het college, ambtelijke organisatie en de raad zich de afgelopen 5 jaar mee bezig hebben gehouden.

Het antwoord is, met navel staren, het verzinnen van uitvluchten en het oplossen van de eigen organisatorische probleempjes.

Ondertussen is de grondwaarde op het REZ waarschijnlijk gehalveerd, levert een uitgifte op erfpacht nauwelijks nog iets op en ligt een deel van het REZ nog steeds braak.

Hetzelfde geldt ten aanzien van de Zilverstraat. Ook een unieke bouwlocatie die kennelijk ook onverkoopbaar is.

En wat te denken van de Oksel. De grond is verkocht, maar nog niet betaald en de kans dat het ooit betaald wordt is gering.

Wat mij betreft houdt de raad nu eindelijk eens op met navelstaren, houdt men op met elkaar vliegen af te vangen, maar stelt men een college samen dat niet alleen op sociaal terrein, maar ook op andere terreinen, van wanten weet.

Advertenties

Auteur: Pim

Als blogger druk bezig met de Paljas Projecten, zoals Pim's Prietpraat en Gedupeerden.*

10 gedachten over “Van wanten weten.”

  1. Tja Chris, cijfertjesgegoochel is wat de wereld draaiende houdt. Digitaal geld schuiven van miljarden en miljoenen. Geld wat nog nooit iemand bij elkaar gezien heeft maar alleen in bits en bytes bestaat. En dan mag je niet in sprookjes geloven……

    1. Jet, eerlijk gezegd denk ik dat er met cijfers niet zoveel valt te goochelen of je zou rekenen gelijk moeten stellen aan goochelen.

      Met woorden en begrippen is het daarentegen fantastisch goochelen. Onder een begrip als budget neutraal kun je van alles onderbrengen of weglaten. Hetzelfde geldt voor marktconform. Als je de waarde van de grond taxeert nadat je overeenkomst is afgesloten is de uitkomst altijd marktconform.

      Wat mij betreft had de raad zich beter moeten laten informeren over de financiële kaders. Voor investeerders (de uiteindelijke eigenaars van het park) geldt alleen het rendement dat ze op hun investering kunnen halen. Mijn indruk (op basis van een zeer beperkt onderzoek) is, dat hun belangstelling snel afneemt als grondprijzen boven de € 40,- ter sprake komen. Zoiets had je wat mij betreft best met de raad kunnen delen. Net als de kosten voor de voorzieningen die je investeerders vraagt uit te voeren (in ruil voor gratis grond).

      Maar goed, de raad heeft er voor gekozen om liever met begrippen te goochelen dan met cijfers en we kunnen op dit moment weinig anders dan afwachten wat dit gegoochel met begrippen gaat opleveren.

  2. Beste meneer Pim , kunt u aan mij uitleggen hoe u aan die 3Ton komt die de camping jaarlijks zou kosten? Ik betaal al 43jaar staangeld, ik heb nog nooit een brief van de gemeente gehad van laat het staangeld dit jaar maar zitten.Bij mijn weten is het staangeld gebruikt voor allerlei dingen behalve voor de camping en recreatie gebied.Kunt u voor mij een reken sommentje maken ?

    1. Dat maak ik uit op de programmabegroting. Baten en lasten (inkomsten en uitgaven) zijn min of meer gelijk. Het zijn de beheerskosten die voor een negatief saldo zorgen. Ik ga er daarbij van uit dat het hier om beide campings (seizoen en passanten) gaat. Ik neem aan dat er flink bezuinigd kan worden op de beheerskosten (in de personeelskosten van gemeentepersoneel zijn nu een maal ook de kosten van het gemeentebestuur verwerkt) maar hoeveel dat zal zijn durf ik niet te zeggen.

      Bovendien lijkt me dat iets wat het bestuur van de belangenvereniging zou moeten opstellen en voorleggen aan degenen die het besluit nemen. De leden van de raad. Die zijn dit jaar gedwongen subsidies aan lokale verenigingen te verlagen.

      Wie denkt U dat de volgende is die aan de beurt komt. Juist een voorziening die niet bedoeld is voor de eigen bevolking maar jaarlijks wel 3 ton kost.

  3. Waarom geen huisjes op de plek waar de nieuwe camping moet komen van de opbrengst hiervan strand aanleggen en camping opknappen tot het weer anwb camping is dan verdient de gemeente geld

    1. Helemaal mee eens prima plan ,er is zoveel mogelijk en het kan inderdaad een top camping worden. Zodra wij als campinggasten weten dat we met rust worden gelaten knapt het vanzelf weer op en met hulp van de Gemeente( die al jaren niets meer heeft gedaan ) die dan misschien ook weer de boel opknapt ( geef maar een voorbeeld: haventje) wordt het weer geweldig .
      Misschien kan de Gemeente zich ook eens realiseren hoelang wij ( campinggasten) al in onzekerheid zitten

      1. Hier ben ik het helemaal mee eens ,wij hebben ook en nieuwe stacaravan en we gaan het ook weer netjes maar voor hoelang ….we investeren nieuwe veranda, nieuw terras noem maar op …wij willen wel .

        1. Enno, dat begrijp ik, maar vraag je ook eens af waarom de Enkhuizer bevolking jaarlijks 3 ton zou moeten uitgeven aan een voorziening waar ze zelf geen plezier aan beleven.

      2. Anja,

        De camping is een kostenpost voor de gemeente en men wil de exploitatie graag uit handen geven. Tenzij de bewoners een manier vinden om de camping zelf te exploiteren (door middel van een stichting of B.V.) vrees ik dat je aanzienlijk meer staangeld zal moeten betalen om in de categorie top camping te komen.

    2. Anne,
      Ja waarom eigenlijk niet. Punt is, dat de raad het college min of meer de vrije hand heeft gegeven om de verdere ontwikkeling met een ontwikkelaar uit te onderhandelen zonder dat er een duidelijk plan ligt. Ik vind dat een ongebruikelijke manier van werken, maar als een meerderheid van de raad daar mee instemt, dan is dat een feit waar je alleen maar rekening mee kunt houden.

      Punt is verder, dat die oorspronkelijke opzet is mislukt, maar het college probeert haar nieuw leven in te blazen onder het mom van een doorstart. Ik ben daar geen voorstander van en heb daar ook redenen voor aangedragen, maar uiteindelijk is de raad die daarover een beslissing neemt. Komende dinsdagavond.

      In een vorig bericht “Uitstel” heb ik gepleit voor uitstel van die beslissing. Ook D66 heeft zich daar op haar website voor uitgesproken, maar of een meerderheid daar mee instemt weten we morgenavond.

      Overigens neem ik aan dat er ook nog een wijziging moet komen in het bestaande bestemmingsplan, waartegen ook nog bezwaar kan worden aangetekend. Zo verwacht ik bezwaren van SWL een het ZZM die door de bouw van een vakantiepark beperkt zullen worden in hun uitbreidingsmogelijkheden.

      Verder neem ik aan dat de Belangenvereniging van Campingbewoners ook bezwaar zal aantekenen.

      Wat het opknappen van de camping betreft. Ik denk niet dat de raad bereid is om meer geld uit te trekken voor het opknappen van de camping. Sterker nog, het is een kostenpost waar men van af wil.

      Als je gelooft dat met de camping geld valt te verdienen dan zie ik graag het businessplan waaruit dat blijkt.

Reageer !

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s