Pim's Prietpraat

Bemoeienissen van een voormalig buitenstaander

Van wanten weten.

enkhuizerzand

5 jaar braak liggen

Aanvankelijk wilde de gemeente het voor de gemeenteraad nog geheim houden wie het REZ uit het slop zou kunnen trekken, maar dat voelde nogal ongemakkelijk, dus nu mag iedereen het weten.

Het blijkt dus Peter Tuin Holding te zijn, gevestigd in ‘t Zand.

Deze houdstermaatschappij blijkt eigenaar te zijn van een zevental bedrijven. Waaronder een bouwbedrijf, kegelcentrum en een appartementencomplex (aangekocht uit de faillissementsboedel van een ander bouwbedrijf).

Prima natuurlijk, maar het is me niet meteen duidelijk waarom je dit bedrijf nu de aanleg van een strand of een camping zou moeten toevertrouwen.

Voor dat soort werken zijn er weer andere specialistische bedrijven die door de holding zullen worden ingehuurd. Dat doen ze met liefde (schat ik zo in), waarna ze hun offerte (met een toeslag van pakweg 10 %) doorschuiven naar de gemeente.

Camping en strand moeten aangelegd worden voordat er kan worden begonnen met de bouw van het vakantiepark, dus die kosten moeten worden voorgefinancierd door de holding.

Dat zal (op basis van een waterdichte contractuele verplichting van de gemeente), misschien geen probleem opleveren, maar ook dat zal automatisch leiden tot hogere kosten. Bedrijven kunnen failliet gaan, overheden niet, daarom zullen de kosten van een lening door de overheid altijd lager zijn dan de kosten die een bedrijf maakt voor dezelfde lening.

Het argument dat de gemeente minder risico loopt als ze de voorfinanciering laat uitvoeren door een commercieel bedrijf slaat dus als een tang op een varken. Banken zullen een dergelijke voorfinanciering alleen maar verstrekken als daar tegenover een door de overheid gegeven garantie ten opzichte van dat bedrijf bestaat.

Daarbij komt dat bedrijven hun eigen beschermingsmethode hanteren als het gaat om risico’s te beperken. Ze richten gewoon een werkmaatschappij op die failliet kan gaan zonder dat het voortbestaan van de holding daardoor in gevaar komt.

Dat zal ook hier gebeuren, zoals het ook bij het SMC is gebeurd.

In het spraakgebruik is de SMC overeenkomst afgesloten met de Nijs, een vooraanstaand bouwbedrijf in Noord-Holland.

In werkelijkheid is de overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de Nijs Care BV. Een afzonderlijke BV met een negatief eigen vermogen.

Wint de gemeente haar claim t.o.v de Nijs Care, dan zal blijken dat die BV niet over de middelen beschikt om te betalen. Wint de Nijs Care daarentegen, dan is er voor de gemeente geen ontkomen aan. Dus mediation is de enige manier voor de gemeente om haar eigen hachje nog enigszins te redden.

Dus waarom staat de gemeente te springen om een overeenkomst te sluiten met een nog op te richten Peter Tuin Hupeldepup BV, die voor haar een strand en camping zal gaan aanleggen? Waarom verstrekt zij een dergelijke opdracht niet zelf aan aannemers die daarin gespecialiseerd zijn?

En als ze meent dat zelf niet te kunnen, op grond waarvan meent ze dan wel in staat te zijn om te beoordelen dat Peter Tuin het wel kan?

Het is niet meer dan het aloude liedje. Men laat zich graag vorstelijk belonen voor het dragen van verantwoordelijkheid, maar op het zelfde moment is men alleen maar bezig met het proberen die verantwoordelijkheid in de schoenen van anderen te schuiven.

Peter Tuin is niet meer dan een tussenpersoon. Voor zover ik kan nagaan bestaat er bij hem geen enkele intentie de exploitatie van het vakantiepark voor zijn rekening te nemen. Hij moet dus op zoek naar een exploitant. Ik ken er maar 1, maar Peter Tuin kent er ongetwijfeld meer.

Exploitanten hebben geen enkele belangstelling voor de opvattingen van een beeldend kunstenaar, beveiligingsbeambte of een verpleegkundige (ik noem maar even een paar beroepsgroepen die in de raad vertegenwoordigd zijn) t.a.v. het project.

Voor exploitanten geldt slechts het rendement dat men over de investering kan behalen. Het rendement wordt bepaalt door de te verwachten huuropbrengst af te zetten tegen de stichtingskosten.

Niet onbelangrijk deel van de stichtingskosten zijn de grondkosten. Voor dat je als gemeente ook maar ergens aan begint zou je moeten weten welke grondprijzen exploitanten acceptabel vinden.

De gemeente blijft dat hardnekkig over het hoofd zien of (misschien nog wel erger) laat de raad daarover in het ongewisse. Maar het allerergste is natuurlijk dat de raad zich dat zelf niet realiseert, maar druk doende is met luchtfietsen.

Zolang er geen tekort is aan grond waarop je een vakantiepark kunt bouwen, maakt het voor exploitanten weinig uit of ze hun rendement behalen in Zeeland, Noord-Holland, Gelderland, Friesland of het Teutoburgerwoud.

De concurrentie op de bouwkosten is dusdanig dat er relatief weinig op valt te verdienen. Geld verdien je pas als je de grondprijs omlaag kunt praten.

Als exploitanten een maximum van € 40,- m2 hanteren en Peter Tuin Hupeldepup BV (of de Poort van Enkhuizen BV) de gemeente er van weten te overtuigen dat € 20,- m2 het maximaal haalbare is, dan ontstaat er een “speelruimte” van 2 miljoen die het voor beiden aantrekkelijk maakt zich als “ontwikkelaar” op te werpen.

Die speelruimte blijft hetzelfde als de gemeente de grond gratis weggeeft in ruil voor diensten (zoals de aanleg van een camping of een strand) ter waarde van 2 miljoen.

Dit alles overziende blijft de vraag waar het college, ambtelijke organisatie en de raad zich de afgelopen 5 jaar mee bezig hebben gehouden.

Het antwoord is, met navel staren, het verzinnen van uitvluchten en het oplossen van de eigen organisatorische probleempjes.

Ondertussen is de grondwaarde op het REZ waarschijnlijk gehalveerd, levert een uitgifte op erfpacht nauwelijks nog iets op en ligt een deel van het REZ nog steeds braak.

Hetzelfde geldt ten aanzien van de Zilverstraat. Ook een unieke bouwlocatie die kennelijk ook onverkoopbaar is.

En wat te denken van de Oksel. De grond is verkocht, maar nog niet betaald en de kans dat het ooit betaald wordt is gering.

Wat mij betreft houdt de raad nu eindelijk eens op met navelstaren, houdt men op met elkaar vliegen af te vangen, maar stelt men een college samen dat niet alleen op sociaal terrein, maar ook op andere terreinen, van wanten weet.

Advertenties

februari 1, 2016 Posted by | Recreatieoord | 10 reacties